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5年集体收入增加100倍 沟咀村成为“城中村”改造新范本

5年集体收入增加100倍

江城明珠还建小区

45天完成拆迁,16天完成入住

千户村民创下“沟咀速度”

走进四新南路上的江城明珠小区,中心广场水景、篮球场、足球场、儿童乐园、老人娱乐健身中心等设施应有尽有,沟咀村还建房融合医疗卫生、警务室、社区党员群众活动中心、城市生活、休闲购物等多元化活动内容,创造了一个和谐、文化、健康的大社区。

很难想象,城中村改造中被称为“老大难”问题的拆迁工作,沟咀村最终仅用45天时间就完成全村1133户、32.06万方拆迁量的95%以上拆迁工作,创造了武汉市城中村改造拆迁的“沟咀速度”。在还建安置速度上,江城明珠还建房也创造了一个不小的成绩,整个项目建筑面积42.22万平方米,共3442套房,于2012年8月正式启动项目,到2014年7月项目完工。原本计划用一个半月的时间完成入住,最后16天顺利完成。这一系列速度背后是村领导集体耐心细致的工作和公平公正的利益保障。

武汉市城中村改造最大的特点在于土地出让实行彻底的市场化。涉及到村民、房地产商和政府三方的博弈,以期达到利益的均衡。其中,村民最希望城中村改造能补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失,为尽可能保障拆迁户利益最大化,集团班子成员深入村民家中了解需求,解决实际困难,按照“一村一策”的总体思路,通过股民、党员甚至群众代表,多次会议协商制定出具有自身特色的方案。与其他还建房不同的是,江城明珠还建房选择了将最好的地段留给村民,让村民真真切切地享受到福利。武汉泓圆成工贸集团董事长冯学林介绍说,“让专业的人干专业的事,我们的工作就是监督协调各方,为村民争取最大的利益。”集团从设计、建设整个过程全程参与,花费200多万聘请专业监理公司,并组成6—8人团队到现场24小时监督质量安全。

“虽说咱们住的是还建房,但是房子的工程质量过硬,住得放心!”提及自己的房子,村民总是赞不绝口,流露出满满的自豪之情。

为了让还建房拥有其他开发小区同等的配套服务,集团不惜重金,追加200万,在江城明珠还建房外墙统一增加钢丝网,做到既可防裂又可防水。为了提供更加安全的居住环境,集团又增加投资300万元,将原计划900元/户的安全监控标准提高到1500元/户,监控探头由最初的40多个增加到目前的300多个,基本做到监控无死角,大大提高了社区的安保水平。将原计划230元/平方米的绿化标准追加到400元/平方米,达到商品房的绿化标准。

从村民到股民

发展特色集体经济解决后顾之忧

在“城中村”改造过程中,是发展以城市为模板的“完全的城市化”还是有选择地保留“村落集体性”是难以抉择的问题。城中村改造之后的社区发展面临着从“农村”到“城市”的转型,一般观点认为,集体土地被征用后没有长远规划,缺乏支撑村级集体经济发展的项目,没有主要经济收益来源,必将使村集体管理组织逐步退出经济主体地位,对失地农民未来生存与发展带来不利影响。

2009年,为了更好地推进城中村改造,沟咀村成立了武汉泓圆成工贸集团有限公司,主要经营沟咀村“城中村”改造拆迁及“三地”的开发建设工作(还建用地、开发用地、产业用地),为沟咀村可持续发展奠定基础。

城中村经济的发展需要因地制宜地进行,根据各村所处的地理位置及所处片区的城市功能类型,城中村的资源状况,并结合城市的规划,发展城中村经济。经过前期反复探讨,集团从现有条件出发,利用物业公司和商业门面的岗位资源,优先安置失地、失业村民100余人,解决村民身份转换过程中面临的就业问题。为生活困难和文化程度相对较高的居民提供就业、创业咨询和优惠扶持政策,满足了群众的就业创业需求,实现了安居乐业。

与此同时,集团还将目光投向了产业用地项目建设。作为一个无实业基础的农业村,产业用地的合理规划是集团全体股民赖以生存的根本,直接关系到新成立的股份公司能否实现资产的保值增值。为此,集团一直想方设法最大限度地用好、用足政策,争取利益的最大化。依靠土地出租和物业租金确保集团收入稳步增长。

据介绍,目前,集团将三环线以北49.35亩产业用地已租赁给武汉优诚隆泰投资管理有限公司,成功引进路虎4S店和居然之家项目。“路虎”4S店建筑面积6616.26平方米,在今年6月已经正式对外营业,该项目已实现收益480万元。与此同时,集团大胆决策,在综合考虑投资成本和预期收益的前提下,迈出了开拓实业第一步,经公司董事会、监事会及全体股民代表大会讨论通过,由集团全额投资“居然之家”项目,计划2016年底封顶,2017年底正式对外营业,建成后年收益将突破2000万元。

截至目前,沟咀村股民人均每月能够享受1200元分红收入(退休人员除社保局退休工资外),并且近五年一直持续保持20%的增长速度。有村民表示,“城中村”改造带来的不仅是物质层面,更是精神层面的富足,真正体会到安居乐业的内涵。

从“泥腿子”到“主心骨”

用制度打造利益共同体

拆迁还建工作最考验的是领导班子能力,农民到股民(居民)身份的转变,涉及到利益的重新分配、心理建设和支持集体产业的发展和运营,以及社区居民未来生老病死的系统保障等问题,特别是面对各种现实物质诱惑时,是否还能保持公正无私。沟咀村从启动拆迁开始,村民普遍担心自己的补偿是否公平合理,没有土地今后靠什么生活。“刚开始大家都在观望,谁也不想先拆自己的房子。”村民李先生介绍说,“但看到集团领导带头讲政策,无论身份一视同仁,先签协议先选房号,大家又开始变得踊跃起来。”当时,董事长第一个带头签定了拆迁协议,第一个亲手交出自己居住的祖屋钥匙,并在自己的房屋砸下拆迁工作的第一锤,这一举动感动了现场围观的村民。

泓圆成工贸集团董事长冯学林认为,“村改居”改变了农民多年的生产生活方式。“失地、失业、失收”后,对未来生活缺乏信心,普遍存在着失落、焦虑、困惑等心态,需要集团党组织发挥引导和带动作用,通过各项细致的工作稳定人心。

在城中村改造各项重大决策过程中,集团遵循民主决策原则。积极制定整改方案,明确工作措施、责任分工和整改时限,确保每个问题都得到解决。在拆迁、还建、入住的过程中,沟咀村无一村民上访,达到同类事件中零上访的记录。沟咀村的这一出色成绩多次得到了省、市、区领导的高度赞赏和肯定。入住以来,江城明珠还建房迎来了佛山市禅城等多城区的考察团进行参观,该小区还建精细化管理和完善的城中村改造政策在全国推广。

为了保证沟咀村未来发展的人才储备,同时不断提升社区居民自身造血能力和生存技能,在社区换届和集团公司人才引进方面,通过吸纳一批中青年干部,优化班子的年龄结构和文化层次。在股民生活和福利待遇方面,逐年提高股民股份分红,还为成功获得大学录取资格的股民子女提供教学奖励。通过政策激励来优化社区内部人才结构。

在各个项目建设中,引进第三方审计机构开展专项跟踪审计,严格遵循项目招投标和重大收支报告原则,每半年开展一次群众民主评议,接受股民监督,实现了集团公司的科学管理和规范运营。2015年,集团先后荣获市级和谐单位、区级安全生产先进单位、社会综合管理立功单位、计划生育目标管理先进单位等多项市、区级以上荣誉称号,取得了良好的经济效益和社会效益。

城中村改造中为什么会出现“沟咀村速度”

武汉泓圆成工贸集团有限公司董事长冯学林:“沟咀村速度”不是偶然的,首先要求工作耐心细致,以村民利益为中心,优先考虑村民担忧的问题,只有打有准备的仗,才能确保拆迁还建工作的顺利推进。政策制定只有获得60%以上的人支持,才能具备成功的前提,正因如此,最后成型的拆迁补偿方案都是通过股民、党员和群众代表数十次修改确认的,充分代表了村民的切身利益。

其次是程序公平、公正、公开,以入住环节为例,入住方案提前公开,入住前半个月让所有拆迁户参观自己的房子,做到心中有数。同时,村民选房按照“先拆迁,先选号”原则,严格按规矩办事。

最后就是领导班子的带动作用,为了让拆迁工作顺利展开,社区干部、党员同志、村民代表带头签定拆迁协议,带头搬家,带头拆房,严格要求自己,不以权谋私。

城中村拆迁刚刚启动为何急于对外招商

冯学林:拆迁、还建工作很重要,但接下来老百姓的生活着落更加关键。通过拆迁、还建、征地工作,原先的村民现在变成股民(我公司共有股民1031人,公司为每个股民一次性购买了社保和医保)。但同时意味着失去土地和生活保障,集团开始考虑产业发展问题。

早在2014年3月还建房未建设完毕,集团就开始办理产业用地立项手续,同时开始对外招商,于2014年8月成功引入路虎4S店和居然之家,跟路虎合作方式是租用土地16亩,每亩20万元,年收入320万元,2015年7月开始履行合同,2016年底,已实现租金收入480万元,该项目通过一年多的建设期,于2016年11月8日正式开业;居然之家项目全额由公司投资3亿元建设,地上7层,地下2层,建筑面积8.2万平方米,按照居然之家的要求量身定制,作为其在武汉地区的旗舰店项目,建设好后直接交由“居然之家”管理公司经营,我公司按平方米收取租金。这些项目就目前来说能够较好地保障公司股民生活的贴补。

集团对未来发展有什么规划

冯学林:武汉市100多个城中村改造,有的富裕村越改越穷,而沟咀村在江堤街现在进入第一行列,原先村里人找媳妇都难,现在都挑花了眼。得益于武汉市城中村改造政策,结合公司团队自身努力,才有今天的结果。

今年,集团在光谷投入6400万成功收购一宗国有出让工业用地35.6亩、约13000m2标准车间、约7000m2办公楼及宿舍楼。预计2017年实现年收入500万元以上。未来,沟咀村将在集团的带领下,开创集体经济新局面,不断壮大集体经济,使全体村民无后顾之忧。

对话

关键词

沟咀村还建拆迁速度

江城明珠还建房整个项目建筑面积42.22万平方米,共3442套房,沟咀村仅用45天时间完成全村1133户、32.06万方拆迁量的95%以上拆迁工作,16天顺利完成原本计划60天的入住工作。

村民收入倍数增长

“十二五”期末,沟咀村集体收入2483万元、村民人均分红14400元,分别为2010年的124倍、4倍。

2个重点项目

路虎4S店和居然之家项目。“路虎”4S店建筑面积6616.26平方米,在今年6月已经正式对外营业,该项目已实现收益480万元。全额投资3亿元打造的“居然之家”项目,该项目含地下2层、地上7层,建筑面积8.2万平方米。

沟咀村引进的“居然之家”项目

路虎4S店项目

武汉市汉阳区江堤街沟咀村昔日是一个远近闻名的穷困村,人多、地少,无实业,集体收入来源单一,2009年,随着武汉市全面启动“城中村综合试点改造”,沟咀村适应时代要求,成立了武汉泓圆成工贸集团有限公司,依托实业项目,先后成功引进路虎4S店和居然之家,将村集体组织的改制、村民身份转换与村湾改造同时进行。5年时间,实现集体收入增加100倍, 预计2017年,沟咀村集体年收入将突破3000万元。

江城明珠主功能区

迎接市第13次党代会

撰文:祝洋 喻朝波

责编:汉网

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